확정일자

읍,면,동, 출장소의 주택임대차계약서 확정일자 부여

  • 청구자 : 97.9.1 이후 전입신고 된자
  • 청구기관 : 거주지 읍,면,동사무소, 출장소(등기소등에서도 종전과 같이 확정일자 부여받을수 있습니다.)
  • 구비서류 : 주택임대차계약서 원본, 신청자본인의 신분증, 수수료 600원
  • 기타 97. 8. 31 이전 전입자는 : 등기소, 공증인 사무소에서만 확정일자 부여(읍,면,동 출장소에서는 부여할 수 없음)

확정일자 부여시 법적효과

  • 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의한 임차보증금의 우선 변제권 획득
    • 민주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치고 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차 인은 그 임차 주택이 경매되는 경우 후순위 권리자(담보권, 가압류, 가처분, 가등기 등) 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음.
    • 임차인은 사전에 주택등기부를 열람하여 담보권등 설정여부를 확인, 또는 등기부상 담보권 설정이 전혀없다 하여도 소액임차인이나 확정일자를 받은 임차인이 있는지를 알아 보아야 할 것이고 경매가 개시되면 임대차계약서와 주민등록표 등본을 첨부한 배당요구 신청서를 경매 법원에 경락 기일까지 제출하여야 함.

주요질의사항

  • [질문] 주택임대차계약서에 공란이 있는 경우 처리는?
    • 그 부분을 지우고 문서작성인이 날인한 것이어야 한다(업무처리규칙(안)제3조제2항의 본문)는 것은 확정일자 부여후 빈란에 일방적으로 기록할 경우를 대비한 것이므로 이 목적에 맞으면 확정일자를 부여하여야 할 것임.
  • [질문] 전세보증금 인상의 경우 재계약서를 작성하지 않고 인상보증금 지급후 영수증을 받는 경우가 있는데, 이런 경우 영수증에 확정일자를 받아도 우선변제 효력이 있는지?
    • 전세보증금 증액분에 대하여는 재계약서를 작성하고, 이에 확정일자를 받은 경우에만 그 시점부터 우선변제효력이 생기며, 영수증에 받은 확정일자에 대하여는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다고 봄
  • [질문] 영세점포(살림집은 별도)를 소액의 보증금을 걸고 임차하여 여러식구가 생계를 꾸려 가고 있는데, 이경우에도 계약서에 확정일자를 받아두면 보호를 받을 수 있는지?
    • 주거를 전제로 한 임대차가 아닌 점포나 사무실 임대차는 보증금의 과다에 관계없이 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없으나, 주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 건물을 임차한경우에는 보호를 받을 수 있음.
  • [질문] 주택임대차계약을 시골의 부(父) 명의로 체결하였는데 실제로는 그의 아들(학생)이 주택에 입주하여 주민등록을 한 경우에도 주택임대차 보호대상이 되는지?
    • 보호대상이 된다고 보며, 이 경우 아들은 아버지의 점유보조자로 보아 점유보조자인 아들의 점유와 주민등록으로 대항요건을 구비한 것으로 보자는 것이 법원의 일반적인 견해로 보임.
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최근 업데이트 : 2022-10-17